L’acquisition de bien immobilier, par une personne physique, à l’étranger peut à l’évidence être effectuée de manière occulte.

En l’espèce, les cas de figure sont variés.

Des particuliers à plusieurs nationalités, des mariages internationaux, des ayants droits de successions internationales, du dirigeant d’entreprise disposant d’une société ou d’une filiale à l’étranger, des particuliers souhaitant investir ou désirant s’y installer ; tous peuvent être motivés par l’acquisition de biens immobiliers en dehors du sol français.

Si dans certains pays, la législation n’entrave pas l’acquisition d’un bien immobilier directement au nom d’une personne physique, dans d’autres, l’usage de moyens détournés s’avère nécessaire.

 

  1. L’exemple Franco-indonésien

Selon la loi « agraire » indonésienne, celle-ci ne permet pas à un étranger d’obtenir un titre de propriété ; seul un citoyen Indonésien en a la possibilité.

Toutefois, il est tout à fait possible de contourner l’obstacle, en respectant la réglementation locale et en s’entourant de notaires indonésiens.

L’usage le plus répandu est celui du prête-nom[1].

Selon la doctrine, un prête-nom est un terme juridique désignant un mandataire agissant pour le compte d’un mandant, tout en laissant penser aux tiers qu’il agit pour son propre compte.

Dit autrement, le prête-nom désigne la personne dont le nom apparait sur un acte ou sur des documents, en lieu et place du réel contractant ou du réel instigateur. Le prête-nom est juridiquement responsable, et il assume personnellement les charges du contrat. Le prête-nom est également appelé « homme de paille »[2].

Bien que – seul- un citoyen indonésien puisse acquérir un titre de propriété, la procédure instaurée consiste, pour l’acquisition par une personne physique, à la signature de plusieurs documents par devant notaire.

Le prête-nom signera simultanément quatre documents donnant à l’investisseur les pleins pouvoirs pour réaliser cette opération tels que suivent :

– Un contrat de prêt stipulant que le prête-nom a emprunté une somme équivalente au prix d’achat dudit bien,

– Une procuration donnant l’autorisation de vendre, hypothéquer, louer ou utiliser de toute autre manière le bien sans accord préalable,

–           Un droit d’utilisation permanent garanti en cas de décès du prête-nom,

–           Une attestation indiquant qu’il est le propriétaire « fictif » du bien.

Force est de constater que la recherche patrimoniale s’avère parfois sources de difficultés selon les pays dans lesquels il est nécessaire de procéder à des investigations.

 

  1. L’exemple Franco-russe via Monaco

Dans le cadre de la diversification de ses investissements, un oligarque russe milliardaire souhaitant acquérir une magnifique propriété d’une valeur de 65 M€ à Cannes (France) et ne souhaitant pas apparaître directement en qualité de propriétaire a mandaté un cabinet monégasque spécialisé.

C’est dans ce contexte que l’avocat d’affaire peut être l’un des acteurs incontournables pour réaliser ce type de mission. Précisément, dans le cadre de cette affaire, la solution adoptée a consisté, dans un premier temps, à acquérir 99 % du capital social d’une société de droit Monégasque dont l’activité a pour objet la gestion de patrimoine.

Dans un second temps, cette dernière a constitué une Société Civile Immobilière de droit français, dans laquelle elle a souscrit 99 % du capital social ; le restant a été attribué à un membre de la famille dudit oligarque.

Cette opération a permis de transférer près de 100 M€ de fonds en provenance de la Russie en France, via Monaco.

Au plan fiscal français, la SCI propriétaire dudit bien ayant opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés bénéficiera d’un déficit foncier compte tenu de l’importance des travaux réalisés.

Au plan fiscal Russe, ce montage permet de ressortir directement une partie de la fortune de l’intéressé dans le cadre d’un investissement à l’étranger bénéficiant ainsi de l’exonération des taxes locales.

Au-delà de ces considérations, il est à noter que l’enjeu fiscal n’est pas le premier objectif de ces investisseurs mais plutôt de protéger leur patrimoine compte tenu de l’instabilité politique locale.

Cet exemple traduit la complexité des montages financiers à destination de l’acquisition d’un patrimoine immobilier, dans un pays étranger, par une personne physique.

 

  • L’exemple Franco-anglais

Une commune située dans la périphérie de Paris dispose d’un bien immobilier constituée de deux tours dont l’une est occupée par son personnel administratif. Acquis dans les années 60, ces biens se sont dégradés au point de devenir insalubre.

Récemment élu, le nouveau maire a décidé de procéder à la vente dudit bien dans le cadre du programme de réhabilitation du quartier figurant dans son programme électoral.

C’est en 1998, qu’un postulant s’est fait connaître en la personne d’un investisseur anglais lequel est spécialisé dans le domaine des rachats de créances immobilières.

C’est ainsi qu’une société de droit français va être constituée avec pour activité l’acquisition dudit bien et la réalisation des travaux nécessaires à la réalisation du projet. Le montage financier a consisté, pour l’investisseur anglais, à acquérir – au travers de sa société anglaise spécialisée dans le capital-investissement (private equity[3]) – 100 % du capital social de la société française.

En pratique et depuis le 1er avril 2013, toute société financière de droit anglais est référencée au sein de deux entités distinctes l’« Autorité de régulation prudentielle[4] » (Prudential Regulation Authority) et l’« Autorité de bonne conduite financière[5] » (Financial Conduct Authority), supervisées par la Banque d’Angleterre. Or, les sociétés à faibles capitaux propres ne présentant pas les garanties nécessaires ne peuvent être référencées auprès de ces deux entités.

Tel est le cas de la société constituée par l’investisseur dont le capital social a été fixé à la somme de 1£ sterling. En la circonstance, il apparaît donc qu’une société de droit anglais au capital de 1£ sterling puisse acquérir un patrimoine immobilier détenu par une Commune d’une valeur de 21 millions d’euros.

La notion de montage offshore apparaît plus clairement lorsque, deux heures suivant la signature définitive de la vente devant notaire, la société de droit anglais détentrice de 100 % du capital de la société française a cédé ses participations à une autre société domiciliée à l’île de Sercq[6].

Ce montage a pu être réalisé par l’une des plus anciennes techniques financières qui consistent à l’utilisation d’un simple transfert de propriété d’un droit de créance d’une société à une autre mais détenu par une personne physique.

 

[1] http://www.invest-bali.com/fr/investissez/comment-acheter-une-villa-un-appartement-a-bali

[2] http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/23927-prete-nom-definition

[3] Le « Private Equity », littéralement Fonds Propres Prives, représente l’activité des institutions financières ou fonds d’investissement qui investissent en capital ou fonds propres dans des sociétés non cotées en bourse.

[4]  Il s’agit d’une autorité administrative indépendante, sans personnalité morale, qui surveille l’activité des banques et des assurances en Angleterre.  Elle est donc chargée de vérifier la bonne santé des banques.

[5] Elle est chargée de protéger le consommateur.

[6] Cette dernière qui abrite plusieurs milliers de sociétés et dont la ressource principale est l’activité de prête-noms lesquels signent, en qualité d’administrateur de société, tous documents pour 50 à 200 livres par an.